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    縣城高樓時代終結后,這三類房子要吃香?懂行的人都在置換

    發布日期:2021-05-13 瀏覽次數:188

      隨著我國綜合實力的不斷上升,基礎設施建設也跟隨著經濟發展如火如荼地進行中,反映在房地產領域,城市高樓林立的現象非常普遍,特別是最近一二十年來,國內各城市都在加速城市化建設,高層和超高層建筑如雨后春筍般拔地而起,不僅商業大廈和地標建筑越建越高,我們的高層住宅也是遍地開花,大城市自不用多說,四五十層高的住宅隨處可見,就連很多的縣城,樓高超百米的住宅也比比皆是。

      縣城之所以出現如此多的高層住宅,與城鎮化建設提速密切相關。過去20多年里,中國城鎮化率由房改初期的30.4%,快速躍升到了如今的63.89%,城鎮人口已超過9億。大量的農村人口涌進城市,自然產生了相應的房住需求,但是在城市土地資源稀缺的情況下,不可能滿足這么多人的居住,而解決居住問題的唯一辦法,只能是向空中要發展,于是縣城的高層和超高層住宅應勢而生。

      但是隨著城市發展形勢的不斷變化,縣城住宅肯定不可能無限制地向空中垂直發展,從今年起將要走向終結,取而代之的是以多層住宅為主,因為國家接二連三地出臺了“限高令”。

      01 縣城的高樓時代要終結了?

      大概率會是這樣。有2份文件已經作出具體規劃:一份是去年住建部和發改委聯合發布的《進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》,其中就要求:

      1、嚴格限制各地盲目規劃建設超高層摩天樓,一般不得新建500米以上建筑。2、嚴格限制新建250米以上建筑。3、各地新建100米以上建筑應充分論證、集中布局,嚴格執行超限高層建筑工程抗震設防審批制度,與城市規模、空間尺度相適應,與消防救援能力相匹配。4、中小城市要嚴格控制新建超高層建筑,縣城住宅要以多層為主。

      另一份是今年3月29日,住建部印發的《關于加強縣城綠色低碳建設的通知(征求意見稿)》,從縣城新建建筑選址、建設密度和強度、居住建筑高度、建設與自然環境相協調等10個方面進行了規劃,其中涉及限制住宅高度和人口密度的內容是:

      1、縣城人口密度應控制在每平方公里0.6萬至1萬人;2、縣城建成區的建筑總面積與建設用地面積的比值應控制在0.6至0.8;3、限制縣城居住建筑高度,縣城居住建筑要與消防救援能力相匹配;4、縣城新建住宅以6層為主,6層及以下住宅占比應不低于75%;5、縣城新建住宅最高不超過18層,確需建設18層以上居住建筑的,應嚴格充分論證,并加強消防應急、市政配套設施建設。

      那么從兩份文件不難看出,今后縣城停建高層住宅、以多層住宅為主,幾乎是“板上釘釘”的事情了,接下來要看《征求意見稿》最終定稿情況,但通常情況下內容變動不會太大。

      02 為何要停止縣城高層住宅建設?

      縣城人口外流導致城市空心化問題凸顯,未來高層住宅需求量不大。所謂人往高處走,水往低處流,優質資源聚集的大城市,一直是年輕人向往的地方,因此縣城的年輕人,無論是學業有成的,還是普通青壯年勞動力,幾乎都會選擇去就業機會多的大城市發展,然后有條件的就在大城市買房落戶,條件弱些的也要在大城市周邊的城市扎根。

      如此一來,縣城的年輕人就越來越少。而關鍵的問題是,縣城的年輕人一旦離開,也將縣城的活力和希望都帶走了,包括家庭財富、未來新增人口、經濟社會發展動力等。就像當前的農村一樣,人口流失后留下的多數都是上了年紀的老年人。人口流失將讓縣城老齡化和空心化的問題突出、難解。如今很多縣城的城區人口在逐年下降,空置房越來越多,房子本就過剩,繼續建造高層住宅,只會導致空置房更多。

      因此,限制縣城住宅建筑高度,可以優化縣城人口組成結構和居住環境,減少住宅資源浪費,是不得不采取的預防補救措施。

      其次,高層住宅的問題和隱患已經開始顯現。高層住宅最大的安全隱患是火災難以防控,難以救援的問題,全國每年發生的火災事故多達數十萬起,其中有4成以上比例的火災事故來自于城市居民樓。而目前的消防云梯最高伸展高度只能達到50米左右,也就相當于樓高不超過20層,再往上基本無法采取有效救援。因此將縣城的住宅高度限制在18層以下,也是與縣城的城市規模、空間尺度相適應,與消防救援能力相匹配。

      不僅如此,由于高層住宅密度大、人口多,公共設施的使用頻率高,類似于電梯、防盜門、水暖電氣等設備的折舊也在加速運行,而小區的每一項公共設施的維護,都需要花掉大筆的經費,今后隨著時間的推移,越來越成為業主的沉重負擔。

      雖然按照建筑規范要求,鋼筋水泥的使用壽命要保持50年,但是從過去的經歷看,住宅的平均壽命只有25~30年。而高層住宅的承載力和生命周期遠沒有低層住宅那么強、那么長,通常使用20、30年后,各種問題就會逐漸暴露??h城的經濟結構本就薄弱,如果不提前控制縣城高層住宅的市場投入,問題累積越多,最終越難解決。

      再者,高層住宅今后將面臨難以拆遷的問題。在過去住房短缺年代,“拆低建高”主要說為了提高土地利用率,滿足城市新市民的居住需求。但是當城市化建設達到一定高度后,越往后推進的速度會越緩慢,這是所有發達國家城鎮化的慣例。

      受制于高房價和人口流動影響,縣城今后進入城市定居的農村人口會越來越少,但是全國的住房已經飽和,縣城的住房又已過剩,今后再想拆除30層以上的高層,即便國家沒有“限高令”的限制,縣城也不可能有那么多的需求。況且拆除30層,需要建造70層開發商才有錢可賺,而不能加蓋更高的樓層,開發商無利可圖的情況下,自然不會去拆除這些老樓,到時候這些老舊高層將變成廢棄建筑聳立在城市的大街小巷,不僅影響市容市貌,如何拆、誰去拆,也是個難題。

      但是縣城以多層和小高層為主,不僅可以避免這種情況出現,也為今后可能發生的人口和經濟變化、為可能需要的“拆低建高”留有足夠的余地。同時,盲目無序地建設高層,只會讓縣城的房地產行業很快走向終結,而以多層和小高層為主,也為縣城房地產的長期發展留下更大空間。

      再次,規避可能出現的金融風險。房地產是資金密集型行業,包括頭部房企在內的所有企業都是靠杠桿去運作。但是縣城除了少數資金實力雄厚、融資渠道相對寬暢的大型知名品牌企業,還有眾多資金實力弱小、融資渠道不暢的中小企業參與其中。而從去年倒閉的470家房企經營狀況看,都是些名不見經傳的中小房企。

      縣城的房價經過上一波普漲以后,價格已經達到了一定高度,與上層級城市一樣,房價收入比已經脫鉤,且當地的購買力早已被消耗殆盡,恢復有待時日,而人口還在不斷流出,城鎮化建設正在放緩,農民的收入與縣城的房價嚴重不對稱,存量房又積壓太多,那么市場住房需求和購買欲望自然都不高。

      而對于開發商來說實力決定一切,實力弱小的企業一旦資金周轉出現問題,蓋的房子賣不出去,資金無法實現回籠,結果就會發生工程爛尾,不僅購房者要為其買單,留下的爛攤子銀行還要幫助收拾,爛尾的工程越多,銀行承擔的風險越大。因此,為規避金融風險,限制房企激進擴張,限高也是必須采取的有效管控措施。

      03 停建高層住宅以后,縣城未來樓市的發展趨勢:這三類房子要“吃香”。

      第一類:經改造后優質資源集中的老小區多層房子。

      老舊小區過去不招待見的原因,一是以年輕人為主體的購房群體,通常追求更高品質的房子,對老房子看不上眼;二是老舊小區確實存在房屋老舊落伍,裝修陳舊過時,通風采光不好,配套設施不全,物業管理不到位等問題,居住體驗較差。

      但是按照國家2020年發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造指導意見》的精神,從2021年起將從基礎類、完善類、提升類三個方面著手推進老舊小區改造。那么通過改造以后的老舊小區房子將會煥發新顏,居住舒適性也將得到大幅提升,房價自然會有一定幅度的上漲,老小區的居民將是受益最大的群體。

      而很多的小區因為處于城市核心位置,不僅交通便捷,方便生活,通常還擁有當地的優質教育資源,年輕人不僅不會嫌棄,還會爭相購買。而對于那些資金不是寬裕的剛進城農民來說,先買一套老房子作為過渡房居住,也是一種不錯的選擇。

      第二類:城市新區低密度的花園洋房。

      沒有比較就沒有差距感。目前高容積率的多層住宅小區,人口密度大,人員構成復雜,綠化覆蓋率低,停車位不足等問題,以及因管理不到位,業主與物業公司的糾風頻發,很多人住久了已經感到厭煩。

      而現在很多中小城市新區開發的多層洋房,小區人員組成簡單,樓間距大,綠化覆蓋率高,周邊配套設施齊全,且火災易于防控,公攤面積小、得房率高,居住體驗明顯提升了好幾個檔次。且今后一旦遇到房屋維修事項,也不存在扯皮推諉現象。

      在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,今后包括縣城在內的小城市都將失去炒作的機會,人口逐漸減少以后,縣城的房子也會最先回歸居住屬性。那么買來的房子是否住得舒適,會是購房者首先考慮的問題。

      而且購房者不用擔心爬樓的問題,根據新的《住宅設計規范》規定:七層及以上的房子加裝電梯。但是現在很多城市出臺的新規定,明確要求4層以上的房子就需要加裝電梯。如此一來,今后高層住宅的電梯優勢將會喪失,多層洋房附帶電梯將會得到普遍。而通過對舒適度、宜居性的比較以后,新區的多層花園洋房無疑具有壓倒性優勢。

      第三類:城市郊區小面積的別墅。

      有人認為,由于面積大,總價高,在當前以商品房為主流的居住環境下,別墅屬于邊緣產品,受眾面小、升值空間不大。其實這樣的看法首先是忽視了人口結構的變化。目前七普人統計數據已出爐,顯示中國已經進入老齡化社會,截至2020年,我國60歲以上的老年人口高達2.6億人,未來五年將要突破3億人,而到了2050年左右,中國社會將要深度老齡化。

      但是,老年人對于城市里的教育、就業、文娛等資源已經用不到或用到很少了,對消費的需求也不高,人一旦進入年齡層次,他們更喜歡安靜的環境,厭倦城里的喧囂,因此退休后能夠在別墅里養老,過上與世無爭的休閑舒適生活,是很多老年人的夢想。

      其次,別墅面積大、總價高的問題也在變化??h城由于土地資源相對充裕,一些別墅區其實仍然還在建設中。從投入市場的新產品開發情況看,開發商也是考慮到別墅面積大不適宜人口少的家庭居住,建筑面積開始由數百平的大套,轉而投向“麻雀小、功能全”的小套,多以樓高二層、面積120平~150平、三室二廳的結構為主打產品,且單價比城里的商品房便宜很多,更適宜普通收入的家庭購買。

      如此一來,別墅的受眾面將會擴大,未來以老年人居多的社會,更多的老年人會傾向于賣掉城里的房子,置換更加適合養老的別墅。特別是位于城市郊區的別墅,“進可攻退可守”,即便偶遇身體不適,在交通更加便捷的今后,也不用擔心看病就醫的問題。

      因此,隨著國家“限高令”的頒布實施,今后縣城在內的中小城市,將以多層和小高層為主,這是城鎮化建設發展到一定階段后,房地產行業迎來的歷史性轉折。今后最受歡迎的房子,必然傾向于經改造后優質資源集中的老小區多層房子、新區開發建造的低密度花園洋房,以及城市近郊適合養老的別墅。而那些“先知先覺”,能夠把握市場發展變化的懂行的人,已經開始對家庭房產進行優化配置,賣掉不合時宜、未來將要被淘汰掉的房子,轉而集中資金購買以上這三類房產。對此,你還在猶豫嗎?


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